Sábado, 26 de Julio de 2014

El contrato de alquiler de tu local comercial

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Una vez que hemos encontrado el local que estábamos buscando, tenemos que conocer muy bien una serie de aspectos antes de firmar definitivamente el contrato de alquiler. En este contrato se debe especificar claramente los derechos y obligaciones que tienen tanto arrendador como arrendatario.

Cuando alquilamos un local comercial, una nave o cualquier inmueble estamos realizando un contrato de arrendamiento. Estos contratos vienen regulados por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Normalmente, el contrato se suele redactar por escrito entre las partes, aunque también sería válido un contrato verbal, que en ningún caso sería lo más aconsejable, ya que es importante que todos los acuerdos queden claramente redactados por escrito.

Los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, que son los que formalizamos cuando alquilamos un local comercial, tienen libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas en el contrato entre el arrendador y el arrendatario. Aunque, claro está, no se pueden formalizar pactos contrarios a la ley, dado que si esto ocurre prevalece la ley.

Características principales

  • El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de la fianza y todas aquellas clausulas que estipulen las partes. El formato de contrato es libre, pero existe un modelo normalizado de venta en estancos bastante útil o puedes descargarte algunos modelos por internet.
  • La duración del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no se refleja nada en el contrato, su duración es de un año. La duración más generalizada para contratos de alquiler de locales comerciales es de 5 años. El tiempo ideal para un minorista dependerá del tipo de negocio, pero es recomendable que sea de 2 años renovables como mínimo, ya que, en caso contrario, el arrendador puede decidir quedarse con nuestro negocio si éste tiene éxito. Pero al minorista tampoco le conviene un contrato demasiado largo, ya que si algo va mal y se quiere prescindir del contrato antes de la fecha estipulada lo normal es pagar una indemnización por año no cumplido.
  • El importe que se deposita como fianza también es negociable aunque la legislación contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler.
  • La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, así como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a la entrega de un recibo por los pagos recibidos.
  • La cesión y subarriendo del local comercial está contemplado por la ley. La obligación del arrendatario es comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo, teniendo derecho el arrendador a un incremento de la renta del 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o a un 20% si se produce un subarriendo total del local o cesión del contrato de arrendamiento. Es muy usual que se impida la cesión o subarriendo en los contratos, pero se puede llevar a cabo, dado que es un pacto contrario a la ley, como decíamos antes.
  • En el caso de compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho al tanteo y retracto. El tanteo significa opción preferente de compra en el caso de igualar las condiciones del comprador, y retracto significa impugnar una compraventa que no se le ha comunicado o se le ha comunicado con datos falsos al arrendatario, como por ejemplo elevando el importe. Estos derechos se pierden si el contrato tiene una duración superior a 5 años, o el comprador adquiere la totalidad del inmueble donde esté situado el local.

Sin embargo, la ley no clarifica aspectos como quien corre a cargo de las reparaciones y mejoras, las causas de extinción del contrato o las vías que tenemos para reclamar ante cualquier incidencia. Por ello, es esencial pensar en todos los aspectos y situaciones que pueden ocurrir y planteárselas al arrendador para concretar algunos acuerdos en cuestiones como éstas.

Te aconsejamos que antes de firmar tu contrato de arrendamiento, leas bien todas las clausulas del mismo y determina, si lo crees necesario, que los acuerdos alcanzados con tu arrendador aparezcan también en él. Cuanto más detallado sea el contrato, menos problemas tendrás ante cualquier incidencia que pueda surgir. Así, por ejemplo, si prevés la necesidad de hacer obras en el local, lo ideal es que acordéis cuáles puedes hacer tú y cuáles no, cuáles debería realizar el arrendador, etc.

Otro aspecto a tener en cuenta es establecer clausulas de salidas que corran a tu favor y así tener la posibilidad de disolver el contrato sin la necesidad de cumplir todo el tiempo acordado. También sería interesante para nosotros contemplar la posibilidad de subalquilar (alquilar una parte o el total del local a terceros) o ceder (traspasar el contrato a terceros) sin necesidad de tener que consultar con el arrendador.

Así, antes de firmar un contrato de alquiler piensa en todos los detalles, asegúrate que todo aparece por escrito e intenta siempre que las clausulas corran a tu favor. No dejes nada a la improvisación, eso evitará futuros conflictos que puedan aparecer.

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